房地产中介官方网站中国游戏中心象棋教父:现在有三个房地产泡沫不赞成买房

我不同意现在每个人都应该买房子,尽管这可能会影响我的生意。

中原集团董事长兼总裁石永清在采访中坦言。

这位67岁的地产代理教父已经从后台退休,但在代理市场的激烈竞争下,他选择在去年底回到前线,带领已经在地产代理行业38年的中原地产(Centaline)打一场持久战。

石永清对中国香港房地产市场和内地房地产市场有着深刻的理解,并经常发表独特的见解。

自今年以来,他已多次公开评论内地楼市:政府不应该再看到黄金、九银和十银,而应该更早行动。如果房地产市场继续恶化,将会损害经济。

国庆期间,各地相继出台了密集的新法规,对一、二线市场二手房市场的交易和价格产生了影响。

房地产市场的下一个趋势是什么?作为一名资深中介,中原地产的相应衡量标准是什么?你如何看待与连锁店的竞争?考虑到这些问题,《经济观察报》独家采访了史永清。

《经济观察报》:你认为今年房地产市场这波热潮的原因是什么?石永清:起初,它还与政府的政策有关,如降息、降低利率、释放银行资金、降低借贷成本、增加社会可用资金等。与此同时,中国经济必须启动。实体经济投资机会较少,产能过剩。你没有再投资了空。因此,大量资金流入房地产,有利于缓解前期的经济压力。

事实上,房地产价格的上涨对大多数城市的居民都有好处,因为中国拥有房地产的居民占当地人口的70%至80%,而房价的上涨导致了他们消费和投资能力的提高。

因此,当地政府非常高兴地看到房地产价格上涨和内需增加。此外,许多地方政府的收入来自土地销售。只有当房价上涨时,土地才能出售。

此外,一些地方的许多债务、信托产品和私人基金都使用房地产作为抵押品。如果抵押品价值下降,将会导致债务问题。因此,房地产价格上涨也有利于解决债务问题。

所以在中央政府介入之前,地方政府很高兴看到房价上涨,也不太愿意降低房价。

《经济观察报》:国庆节期间,各项政策相继出台。

石永清:国庆节前,中央政府实际上已经召开了一次会议来研究这个情况。我们的一些同事也会被叫去了解情况。

了解情况后,我会觉得这太过分了。

国庆节期间,新的控制政策相继出台。

此外,在广告中,夸张的字眼是不能用的,要对一些商店进行挨家挨户的检查,还要仔细检查预售许可证,导致一些开发商不敢打开。

这是十多年来最艰难的时刻。

《经济观察报》:你以前多次警告风险时,是否认为房地产泡沫非常大?石永清:事实上,中国的房地产行业有三个方面的泡沫。首先是过度发展。发展的数量超过了人口增长和经济增长的需要。清仓救了开发商,也伤害了普通人和中小投资者。有些人借钱投资。风险非常高。库存实际上是有库存的,只是从开发商手中转移到普通人手中。

第二个泡沫是过度借贷。虽然有些开发商是上市公司,但资产负债率高达80%、90%,甚至超过100%,这是非常危险的。买房的人也拼命借钱买房。有些人如果没钱就借钱支付首付款。一些城市也出现了合资房地产投机集团。不久前,我们看到很多买房的人都是投机者。

最初,政府想要去杠杆化,但杠杆比以前更高。第三是价格泡沫,价格太高,无法匹配普通人的消费能力。

一线城市的过度开发很容易解决,因为人口在增加,但三线和四线城市更麻烦,许多三线和四线城市正在失去人口。

《经济观察报》:你认为这一轮监管会产生什么影响?石永清:就目前而言,这只是一个暂时的解决办法,不是永久的。

也有人想买房子,但是他们不被允许这样做。

只有当人们有办法摆脱困境时,他们才能转向实体经济投资。然而,由于产能过剩和库存过剩,投资困难。

为了采取临时措施,价格被暂时压低了。现在在一些城市,我们遇到了这样的情况:如果交易是以更高的价格进行的,相关机构不允许登记价格。让我们等待。

这不能从根本上解决问题。

经济观察:营业额确实下降了。

石永清:强硬措施也发挥了作用。现在交易越来越少,买房者的决策速度也越来越慢。

房子不是消费品,而是投资产品。如果房子便宜,买家担心它会贬值。因此,当房价开始表面下跌时,投资需求就会带来一些压力。

最近,深圳的二手交易下降了60%或70%。

一只手多掉了,都打不开,得不到预售批准。

我认为11月份的房地产市场交易量仍然很小。最坏的情况会过去吗?现在很难确定,但我认为现在不会再下跌了。彩票中的100,000元仅是峰值的30%到40%。

《经济观察报》:什么是表面下降?这不是真的吗?石永清:房价已经开始以虚假的借口下跌。现在他们真的倒下了。房地产价格的下跌仍在10%以内。

许多手里拿着房子的人不愿意出售,不愿意以更低的价格出售,买家正处于观望阶段。

经济观察家:这个行业进入了什么阶段?石永清:突然冷多了。冷风来了。天气突然变冷了。但是这冷风有多强?如果经济好转,政府将加大对房地产的打击力度。如果经济增长率下降,就会放松。

经济观察:在这样的市场条件下,你会给购房者什么建议?石永清:一般来说,人们会认为手中有资产比拿现金要好,因为人们会担心现金贬值。

但是,如果太多的人集中在房地产投机上,太多的资金流入房地产,导致房价过度上涨到令人发指的程度,这是非常危险的,所以我认为在这段时间里买房不是很好。

巴菲特说,当人们贪婪时,你必须害怕。当人们害怕时,你必须勇敢。现在每个人都很贪婪。你需要更加谨慎。人们去找你,获得更多投资和赚钱的机会。如果每个人都抢,他们会得到更高的价格。

尤其是如果你借了太多的钱,风险很高。我认为只有当你的抵押贷款不到你月薪的40%时,它才相对安全。

总之,我不同意现在每个人都应该买房子,尽管这可能会影响我的生意。

《经济观察报》:当前的政策会对开发商产生巨大影响吗?石永清:今年对开发商的业绩影响不大。一些公司在头10个月超额完成了任务。他们现在不卖也没关系。

然而,这对我们的代理人来说是非常麻烦的。同意开业的人现在不会开业,这会对我们代理行业的业务产生很大影响,因为我们每个月都要有基本的开支,包括租金等。

经济观察报:你说对代理行业影响大,会影响到中原吗?施永青:我们现在是如果基本上收支平衡的话,尽量不收缩门店。《经济观察报》:你认为这会对代理行业产生巨大影响吗?会影响中原地区吗?石永清:如果我们基本上收支平衡,我们现在正努力不缩减我们的商店。

因为我们的对手会在弯道超车,如果你想增加市场份额,你希望其他人缩小。

我们的对手去年花了600亿元,所以他们能够烧钱。

但是我认为我们应该根据市场情况调整自己。

如果你看看市场,有这么多的代理商,连锁店已经开了1000多家,这实际上是产能过剩。

因此,我们目前不打算在弯道超车,在弯道上可能会发生事故。

我们想尽力保持收支平衡。我们不想把规模缩小得太小。此时此刻,我们希望让当地公司尽可能地调整自己。

有些公司会更加困难,例如,过去的一些电子商务公司,许多地方政府将不再允许团购方式,如更多的房间,爱我,爱我的房子,找房子等。,这将对他们产生更大的影响。

此外,一些企业从在线发展到离线,事实上,他们通过减租和其他行动获得交易。没有离线的实际操作能力,他们就没有自己的事业,以后可能会被淘汰。

经济观察:由于大股东的阻挠,中原的上市计划暂时搁置。现在情况如何?石永清:上市顺流而下。谁让你有这样的伙伴?上帝的计划。

我很幸运遇到了这样一个伙伴。

我们在中原长大,不使用别人的钱,所以我们是一家自然成长的公司。

所以,如果你能使用别人的钱,就用一点点,如果你不能,就想尽一切办法去生活。

也许没有外部基金在扩大市场时会遭受一些损失,但总会有出路。

经济观察:这会影响中原和连锁店之间的竞争吗?史永清:连锁店比我们有更强的财务能力和更多的互联网投资。我们确实遭受了短期损失。我们需要承认这一点,但是我们不愿意这样倒下,我们会找到适应市场和竞争对手的方法。

我认为我们和连锁店的区别在于他们是自上而下整合在一起的。我们是一家多元化发展的公司。有些人会想办法。

它越是不利,就越不会与他人进行决定性的战斗。现在这是一场旷日持久的战争。

我们将尽力不缩小我们的商店。连锁店有1600多家,而我们只有500多家。

然而,我们员工的人均收入比他们高,我们的利润比其他人好,当市场不好的时候更容易生存。

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